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2019《房地產經濟專業知識與實務》

第一章 房地產經濟基本理論

本章考情分析

年份

單選題分值

多選題分值

案例分析分值

總分值

歷年平均分

5

6

0

11

本章教材結構

內容

第一節 區位理論

1. 區位

2. 農業區位理論

3. 工業區位理論

4. 中心地理論(城市之間分布)

5. 城市空間結構理論(城市內部土地分布)

第二節 供求理論

1. 房地產需求

2. 房地產供給

3. 房地產均衡價格

4. 房地產供求與價格關系的特殊性

第三節 地租地價理論

1. 地租和地價的概念

2. 地租的產生和發展

3. 級差地租、絕對地租和壟斷地租

4. 地租與地價的關系

第四節 城市化理論

1. 城市及其產生和發展

2. 城市化

3. 郊區化

4. 逆城市化

第一節 區位理論

【本節考點】

1. 區位

2. 區位理論

(1)農業區位理論

(2)工業區位理論

(3)中心地理論

知識點一、區位★★★

(一)區位的概念

區位:是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系,具體可標示為一定的空間坐標。

評判一宗房地產的好壞,重要因素之一是區位。

企業、個人等主體在進行區位選擇時,考慮的區位要素主要有:周邊的空間環境特性、通達性、互賴性、排斥性和成本費用。

【例題·多選題】企業和個人等主體進行區位選擇時,考慮的區位要素主要有(  )。(2017年)

A.通達性

B.互賴性

C.排斥性

D.機會成本

E.成本費用

【答案】ABCE

【解析】考查區位的概念。企業、個人等主體在進行區位選擇時,考慮的區位要素主要有:周邊的空間環境特性、通達性、互賴性、排斥性和成本費用。

(二)區位的特征和種類

特征:綜合性、確定性、層次性、歷史性。

1. 區位的綜合性

區位的種類:

(1)天文區位:是指反映某一事物的經緯度位置。例如,北京市位于北緯39°54′,東經116°23′。

(2)自然地理區位:是指反映某一事物與山、江、河、湖、海等自然環境要素的相互關系的區位。例如,貴州省貴陽市因在貴山南面而得名,江蘇省江陰市表示位于長江南岸。一般來說,陰陽反映了區位的相對優劣,通常陽優于陰。

(3)經濟地理區位:是指反映某一事物與經濟實體的相互關系的區位。例如,臨港物流區反映利用接近航空港的優越經濟地理區位,開辟為物流倉儲和貿易區。

(4)文化地理區位:是指反映某一事物與文化環境的相互關系的區位。

(5)政治地理區位:是指反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素的相互關系的區位。政治區位有兩面性,既可能是資源,又可能是負擔。

2. 區位的確定性

方位和距離決定區位的唯一性。

方位是指方向和位置。主體和客體間的區位關系可以用方位表述。例如,某座寫字樓位于火車站東南側。

距離是指與某一事物或場所的遠近。

方位和距離規定了某宗房地產或某一區域的確切位置。

3. 區位的層次性

(1)大位置:從幾千公里甚至全球角度研究,“仰觀天象,俯察經緯”。

(2)小位置:從幾百公里內,省域內進行研究。大位置與小位置對城市的影響是相互滲透的。大多數城市在出現時,小位置的作用比較重要;發展到一定規模后,大位置的作用比較突出。

(3)地址:店址、場址、廠址,例如,某商店位于兩條大街交叉路口的東南角。

(4)微位置:單一店鋪、房間內的布局,如柜臺擺放、房門開設、廚房的位置等。例如:90%的女士走進商店后習慣先向右看,因此建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺放在右側,以便抓住女士們的注意力。這說明柜臺位置對銷售的影響是典型的微位置研究。

【例題·單選題】某百貨商場把色彩明快的柜臺布置在一層的右側,以便抓住女性顧客的注意力。根據區位尺度大小,這反映的是(  )。(2012年)

A.大位置

B.小位置

C.微位置

D.地址

【答案】C

【解析】區位可以用不同的距離尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置僅涉及單一店鋪、房間內的布局,如店鋪內柜臺的擺放,房門的開設,廚房的位置等。

4. 區位的歷史性

地理環境的變化引起區位的歷史變遷。沙漠擴張、海岸升降、河流改道、港口淤塞等,均可引起自然地理區位的變化。交通技術革新、交通網絡擴展、行政區劃變更等,會引起經濟地理區位的變化。

區位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。

(三)房地產區位的概念

1. 房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系,包括位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等。

2. 一宗房地產的位置,是指該房地產所在的地方,包括:①坐落、②方位、③距離、④臨街狀況、⑤朝向、⑥樓層。

3. 交通條件,是指進出該宗房地產的方便程度——通達性;進——可及性;出——便捷性。

4. 一宗房地產的周圍環境和景觀,是指該宗房地產周圍的自然環境、人文環境和景觀。其中,人文環境包括該宗房地產所在地區的聲譽、居民特征(如職業、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產的利用狀況(如用途)等。

5. 一宗房地產的外部配套設施,是指該宗房地產外部的基礎設施和公共服務設施。

6. 價格、價值與區位密切相關幾乎是房地產所獨有的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產,如果區位狀況不同,價格價值會有所不同,甚至差異很大。

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